Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?

Recht van hypotheek

De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Hypothecaire leningen

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).
Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

Overlijdensrisicoverzekering

Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.

Bijzondere bepalingen

Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.
Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank - bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.

Leverings- en hypotheekakte ondertekenen

De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.

Hypotheekschuld afgelost

Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariele akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.

Nog even samengevat: De rol van de notaris

Advies en controle

De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan.
De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in voor het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

Afwikkeling

De notaris wikkelt ook het financiele deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transport- (en hypotheek-)akte. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.